Содержание
- Долгосрочная аренда или саблет?
- Подготовка к поиску жилья
- Как искать квартиру в Израиле?
- Как выбрать город?
- Особенности израильских квартир
- Оформление сделки
- Сколько стоит аренда жилья в Израиле?
Поиск и аренда недвижимости в Израиле заметно отличается от тех же процессов в других странах. Спрос на квартиры и дома здесь сильно превышает предложение из-за большого количества новых репатриантов. В прошлом году гражданство Израиля получило в 2,5 больше граждан, чем за год до этого.
Эта ситуация привела к тому, что собственники сильно повысили требования к потенциальным арендаторам. Владельцы квартир предпочитают сдавать свою недвижимость на длительные сроки, запрашивают банковские чеки на год вперед и требуют от арендаторов подобрать гарантов — граждан Израиля, которые готовы нести материальную ответственность за новых репатриантов.
Долгосрочная аренда или саблет?
При поиске квартиры стоит учитывать, что долгосрочная аренда — это не единственный выход. Если ты еще выбираешь город, в котором хочешь жить, планируешь найти работу до съема жилья или тебе просто не хочется торопиться, тебе может подойти саблет. Давай разберемся, что это такое.
Говоря юридическим языком, саблет — это передача чартера для исполнения одним фрахтователем другому с условием ответственности основного фрахтователя за выполнение принятых им по договору обязательств. А если по-человечески — это краткосрочная субаренда. Снимая саблет, ты получаешь в свое распоряжение жилье на короткий срок — от двух недель до двух месяцев.
Как правило, владельцы недвижимости сдают квартиры в саблет, когда уезжают в путешествия, или ждут, пока приедет арендатор, подписавший договор на следующий месяц. Таких предложений в Израиле достаточно много — их можно найти в группах Telegram и Facebook, а также на сайтах объявлений. Немного больше об этих группах и сайтах я расскажу позже, а сейчас поговорим плюсах и минусах саблетов.
Плюсы:
- Меньше бюрократии. Саблеты часто сдаются, как можно быстрее, поэтому сделка может обойтись без «тонны» документов и многостраничных договоров. Однако некоторые владельцы все же предпочитают оформлять полноценные бумаги — с гарантами и чековыми книжками.
- Полностью меблированные квартиры. Многие квартиры в Израиле сдаются без мебели и бытовой техники, в то время как саблеты предоставляются со всем необходимым и даже дополнительными вещами.
- Большой выбор. Тут все просто — саблетов больше, чем квартир с долгосрочной арендой, поэтому ты сможешь выбрать наиболее подходящий вариант практически в любом городе.
Минусы:
- Запрет на ремонт. Если ты снимешь саблет, помни — поменять что-то внутри, — например, неудобную кровать или сломанную микроволновку — скорее всего, не получится.
- Лимитированные предложения. Как ты можешь догадаться, саблеты не только быстро сдаются, но и быстро снимаются. Поэтому времени на просмотр 15 разных квартир может и не быть — тебя могут опередить конкуренты. Учитывай это, если решишь снять такое жилье.
- Разброс цен. Этот пункт может быть как минусом, так и плюсом. Из-за того, что саблеты — это очень динамичный рынок, цены здесь меняются практически каждый день. Поэтому за одни и те же деньги ты можешь найти как видовую и просторную квартиру с новым ремонтом, так и скромное жилье на окраине города.
Но, прежде чем приступать к поиску самой квартиры или дома, я рекомендую провести дополнительную подготовку.
Подготовка к поиску жилья
- Оформи счет в банке и закажи чековую книжку
Налоговые ведомства Израиля очень строго относятся к любым «серым схемам» и стараются отслеживать то, как граждане распоряжаются своими деньгами. Поэтому практически все сделки в Израиле проходят через банки и электронные транзакции, и съем недвижимости — не исключение. Чтобы сделки по аренде были прозрачными, в Израиле используют чековые книжки.
Если квартира снимается на длительный срок, то, как правило, арендодатели запрашивают 12 чеков — по одному на каждый месяц — и от 1 до 3 чеков в качестве страхующей суммы. Таким образом владелец квартиры получает возможность обналичивать деньги один раз в месяц через банк, не обращаясь к арендатору напрямую.
- Постарайся найти гаранта
Гарант — это необязательный, но очень важный фактор. Если у тебя есть близкий друг или родственник в Израиле, готовый поручиться за тебя перед арендодателем, шансы снять хорошее жилье резко возрастают.
При этом важно знать, что гарант будет нести материальную ответственность за недвижимость. Пока квартира остается в заранее оговоренном состоянии, и ты исправно платишь арендную плату, гарант ничего не должен. Но если ты внезапно перестанешь оплачивать счета или жилье окажется в неудовлетворительном состоянии, отвечать за возмещение ущерба — в том числе и перед судом — будет твой гарант.
- Подготовься ко встрече с арендодателем, как к серьезному интервью
Этот пункт может показаться странным, но многие владельцы квартир очень серьезно относятся к выбору жильцов и, в некоторых случаях, проводят полноценные собеседования. У тебя могут спросить несколько фактов из твоей биографии, чем ты зарабатываешь на жизнь и какие у тебя планы на будущее. Исходя из твоих ответов, потенциальный арендодатель может как принять твою кандидатуру, так и отклонить ее.
Получить еще более подробное представление о поиске квартиры в Израиле поможет наш платный консультант Анна. У нее ты можешь узнать о муниципальных скидках для новых репатриантов, оформлении чековой книжки и нюансах при подписании договора аренды.
Как искать квартиру в Израиле?
Подходить к самому поиску и съему жилья можно несколькими способами. Давай быстро разберем основные:
- Самостоятельно
Один из самых трудозатратных вариантов — искать жилье через знакомых и различные госпрограммы. В этом случае тебе придется потратить много свободного времени на поиск, базово владеть ивритом или найти человека, который поможет изучить разные варианты и поговорить с хозяином квартиры. Главный плюс этого варианта — ты сможешь избежать комиссионных и оплаты услуг маклера;
- С помощью маклера
Маклеры в Израиле — это аналог риелторов в странах СНГ. Многие репатрианты выбирают именно этот вариант, чтобы сэкономить время и нервы, ведь маклер владеет языком и хорошо знает географию страны. При этом надо понимать, что маклеры часто запрашивают за свои услуги месячную оплату квартиры, а в некоторых случаях — еще больше. Поэтому маклера лучше искать через знакомых, чтобы быть уверенным в качестве работы и желаемом результате;
- Через агрегаторы/сайты/группы в Facebook
В Израиле не так давно появились специальные приложения для поиска жилья, например דורון и ChatListс. С их помощью ты сможешь выбрать квартиру по локации, бюджету и другим параметрам. Также в них можно включить уведомления и следить, когда появятся новые подходящие для тебя варианты. Таких групп и агрегаторов много: они регулярно появляются в Facebook, Telegram и других сервисах.
Чтобы найти подходящую группу, введи в поиске название своего города на русском, иврите или английском и добавь слова «аренда», «דירות להשכר» или «rent». Вот несколько популярных telegram-каналов, групп в Facebook и сайтов для поиска жилья:
- Telegram-канал Саблет Израиль | Sublet Israel
- Telegram-канал Cat and flowers: квартиры в ТА и окрестностях
- Telegram-канал Аренда в Израиле | Снять квартиру в Израиле
- FB-группа Аренда квартир в Нетании
- Веб-сайт Yad2 (на иврите)
- Веб-сайт Zipika (есть русская версия)
Как выбрать город?
Если ты еще выбираешь город, в котором хочешь жить, посмотри видеообзоры городов Израиля от моей подруги Юлии — она изучает разные районы Обетованной и рассказывает о них на своем YouTube-канале.
Ознакомиться с обзорами Юлии можно здесь.
Особенности израильских квартир
Израильские квартиры сильно отличаются от привычного нам жилья в странах исхода. Здесь есть свои нюансы, которые следует знать и учитывать при поиске и подготовке к проживанию.
- Нет центрального отопления.
В Израиле 9–10 месяцев году царит теплая и комфортная погода, поэтому в квартирах и домах нет центрального отопления. Большую часть года это не будет тебя беспокоить. Но в холодное время низкая температура может привести к сложностям. Чтобы не замерзнуть, израильтяне включают кондиционеры на обогрев, используют ковры и ходят дома в теплой одежде.
- Солнечный бойлер.
Отсутствие центрального отопления в Израиле — не единственный непривычный факт для новых репатриантов. Как правило, горячей воды в домах тоже нет. Поэтому при выборе жилья проверяй, что в доме есть не только электрический, но и солнечный бойлер. Если нет, это не страшно, но его наличие поможет тебе сэкономить на счетах за электричество.
- Мамад.
Это защищенная комната с толстыми стенами и двойной дверью, в которой нужно закрыться в случае воздушной тревоги. Если в твоей квартире такой комнаты нет, значит, скорее всего, на первом этаже здания находится общее помещение для всего подъезда.
- Плитка и белые стены.
Поскольку в Израиле большую часть года сохраняется довольно жаркая погода, многие израильтяне стараются охлаждать жилье всеми возможными способами. Плитка нагревается медленно, поэтому в большинстве квартир на полу ты увидишь именно ее. Из-за того, что яркие цвета быстро выгорают на солнце, вся квартира обычно отделана белой штукатуркой.
- Пустые квартиры.
Поскольку переезды в Израиле — это частая история, многие квартиры сдаются абсолютно пустые. Но бывает, что бывшие жильцы не хотят вывозить свою мебель и предлагают новым жильцам ее выкупить. Поэтому учитывай, что при съеме квартиры тебе может понадобиться собственная бытовая техника — даже такая привычная, как стиральная машина и холодильник.
Оформление сделки
- Подписание договора
Как правило, договоры аренды в Израиле составляются на иврите. Бывают случаи, когда арендодатели идут навстречу, но это скорее исключения из правил. Поэтому, если твои знания языка не позволяют вникнуть во все детали, воспользуйся онлайн-переводчиком или попроси знакомых о помощи. Учитывая, что переводчики далеко не всегда работают идеально, второй вариант будет предпочтительнее.
Главное, помни — не подписывай документы, содержание которых ты не понимаешь! - Оплата аренды
Как я уже говорил, для оформления сделки и оплаты тебе потребуется чековая книжка. Скорее всего, арендодатель предложит тебе выписать 12 чеков на каждый месяц аренды и один гарантийный чек. - Гарантии
Собственники хотят чувствовать себя полностью защищенными, и закон их в этом поддерживает. В качестве гарантии арендодатели часто запрашивают одно физическое лицо, банковский залог (арвут банкаит) или своеобразный вексель (штар хов).
Физическое лицо — это поручитель, который готов разделить с тобой ответственность и оплатить услуги аренды в случае, если ты по каким-то причинам окажешься неплатежеспособным. Собственник может попросить зарплатные ведомости твоего гаранта, если речь идет о дорогостоящем жилье, а также встретиться с ним лично или созвониться.
Арвут банкаит — это сумма в размере трехмесячной арендной платы, которая блокируется на твоем банковском счету. В качестве подтверждения этой операции банк выдаст тебе соответствующий чек. Этот чек передается собственнику, чтобы он мог его обналичить в случае форс-мажора.
Штар хов — документ, который позволяет собственнику через суд взыскать с арендодателя компенсацию за порчу его имущества. В среднем в чеке прописывают сумму около 10 тысяч шекелей. Этот документ — лишь еще один гарант. И если у тебя будут хорошие отношения с собственником, штар хов не пригодится.
Сколько стоит аренда жилья в Израиле?
Цены на аренду жилья в Израиле зависят от многих факторов: локации, состояния дома, сезона, наличия ремонта, укомплектованности квартиры, количества комнат и пр. Цены в разных городах очень сильно отличаются: если в Хайфе вполне можно найти отремонтированную и меблированную квартиру за 2–3 тысячи шекелей, то в центре Тель-Авива за аналогичное жилье попросят от 10-12 шекелей.
Поэтому рекомендую тебе не хвататься за первый попавшийся вариант, если ты только не поймешь, что он идеально тебе подходит.
Покупка недвижимости
Готовясь к приобретению собственной квартиры, многие репатрианты оформляют машканту — распространненый в Израиле аналог ипотеки. При покупке первой недвижимости покупатель может получить до 75% финансирования от стоимости квартиры. Остальные 25% необходимо оплатить собственными средствами.
Например, если ты хочешь купить квартиру за 1 млн. шекелей, то тебе придется потратить 250 тыс. шекелей из личного бюджета, а оставшиеся 750 тыс. шекелей ты сможешь получить в рамках машканты.
Бывают и исключения — как правило, в виде государственных лотерей. Участвуя в такой программе, ты можешь выиграть новую квартиру или очень выгодные условия. В некоторых проектах тебе может хватить 100 тыс. шекелей или 10% от полной стоимости квартиры.
Какие документы необходимы?
- Теудат зеуты и вкладыши;
- Распечатка о расходах за последние три месяца с банковского счета;
- Распечатка о трех последних зарплатах;
- Распечатка всех твоих ссуд.
Резиденты других стран с доходами из других странах также могут получить машканту, но условия для них, зачастую менее выгодны.
Какую сумму машканты ты можешь получить?
Чтобы оформить для тебя машканту, банк берет твоий чистый доход, а затем отнимает от него платежи ссуд. Из оставшейся суммы банк вычитает максимум 40%. Это самый большой платеж, который банк разрешает платить за ипотеку.
Проще говоря, если ты зарабатываешь 10 тыс. шекелей, то ссуда будет около 1 тыс. шекелей. 40% от оставшихся 9 тыс. шекелей — это 3,6 тыс. Это означает, что твой платеж за машканту составит около 650-700 тыс. шекелей на 30 лет.
Если боишься ошибиться в рассчетах, ты можешь записаться в свой банк и передать документы менеджер. Он рассчитает, на какую сумму ты можешь рассчитывать. Другой вариант — обратиться к независимому консультанту. Этот человек не будет заинтересован в том, чтобы тебе пришлось платить более крупные ссуды за машканту.
С чего начать?
- Определиться с личным капиталом, полагаясь на цифры официального дохода. Они должны быть подтверждены банком;
- Выяснить в банке или у консультанта, какую машканту ты можешь получить;
- Сложить первые два пункта, посмотреть предложения на рынке и выбрать примерную стоимость жилья, на которые ты можешь рассчитывать.
Как специалисты пригодятся в процессе покупки недвижимости?
- Адвокат. Услуги юриста понадобятся в первую очередь и на всех этапах поиска квартиры;
- Маклер. Агент по недвижимости поможет сэкономить время на поиск и подберет варианты, которых нет в открытом доступе;
- Оценщик. Чтобы определиться с реальной стоимостью квартиры, воспользуйся услугами оценщика;
- Независимый советник по машканте. Последний частично дублирует работу адвоката — он оценит условия сделки и сэкономит тебе часть денег на выплате процентов банку.
Чтобы тебе было проще выполнить перечисленные задачи, советую воспользоваться услугами моих друзей, специализирующийся на сделках по недвижимости. Эти специалисты работают более 7 лет на рынке Израиля, а их деятельность юридически подтверждена во всех банках и финансовых учреждениях страны.
Предварильная консультация полностью бесплатна. Тебе расскажут о том, как работает рынок недвижимости Израиля и как оформить наиболее выгодные условия.
Телефон для консультаций: 049812294
Telegram для связи: @Michael_Lenivtsev